Es ist sowohl für Immobilienmakler als auch für Immobilienbesitzer wichtig, sich mit den Kennziffern ihrer Objekte auseinander zu setzen. Dazu gehört auch der regionale Mietspiegel, der von verschiedenen Quellen als offizielle oder inoffizielle Statistik ausgegeben wird und indirekt auch dazu dient, die Wertentwicklung eines Objektes zu bestimmen.

Warum aber sollte der Mietspiegel die Wertentwicklung repräsentieren? Die Antwort liegt auf der Hand: Wenn die Mieten in einem bestimmten Vergleichszeitraum steigen, so spiegelt dies vor allem den Bedarf nach Wohnraum wieder. In Regionen, in denen der Mietspiegel konstant ist oder sogar sinkt, ist die Nachfrage geringer als das Angebot, was gleichzeitig für – oder in diesem Beispiel gegen – die Attraktivität einer Region spricht.

Gleichzeitig kann auch eine weitere wichtige Kennziffer über den Mietspiegel definiert werden: Die Rendite. Steigen die Mieteinnahmen, so verbessert sich zwangsläufig die Rendite des Objektes, deren Faktor vor allem vom Kaufpreis zu Beginn der Transaktion abhängig ist. Steigen die Mieten, steigen damit auch die Erlöse des Immobilienbesitzers, sodass er einen höheren Zins aus seiner Investition in das Objekt erhält. Dieser „Zins“ wird auch als Rendite bezeichnet.

Eine weitere Auswirkung des Mietspiegels ist die Tatsache, dass ein Immobilienobjekt, das heute verkauft werden soll, einen höheren Preis pro Quadratmeter erzielen kann. Da der Mietspiegel in Eschborn in den vergangenen 10 Jahren immer weiter gestiegen ist, kann das Objekt heute für einen prozentual ähnlichen Gewinn wie die Entwicklung des Mietpreisspiegels weiterverkauft werden.

Der Mietspiegel von Wohnungsboerse.net, den wir für diesen Artikel als Grundlage heranziehen wollen, unterteilt dabei sowohl in Wohnungen und Häuser, als auch in die Größe der Wohneinheit und vermittelt damit ein sehr klares Bild von den aktuellen Verhältnissen. Zudem werden die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter sowohl mit dem Durchschnitt des Landes Hessen verglichen, als auch mit Deutschland in seiner Gesamtheit. Die Ergebnisse sind dabei eindeutig: Eschborn lag mit wenigen Ausnahmen etwa 20% über der Miete, die in Hessen üblich war, und hat diesen Vorsprung teilweise deutlich ausgebaut. Insbesondere kleine Wohneinheiten um die 30 Quadratmeter sind im Preis um bis zu 70% gestiegen, was auf eine starke Nachfrage bei Single-Haushalten und Pendlern zurückzuführen ist. Hier ist jedoch auffällig, dass auch der durchschnittliche Mietpreis für ganz Hessen in diesem Zeitraum um 60% gestiegen ist. Im bundesweiten Vergleich liegt der Mietpreis für kleine Wohnungen in Eschborn und Hessen damit fast 40% über dem Durchschnitt, ein Trend, der sich ungebrochen in den kommenden Jahren fortsetzen wird.

Wohnungen mit 60 Quadratmetern sind im Vergleich zwar auch gestiegen, der Anstieg war jedoch nicht so gewaltig wie bei den kleineren Wohneinheiten. Es sind aber auch hier Steigerungen um bis zu 50% erkennbar, der Bundesdurchschnitt liegt dabei jedoch schon deutlich unter dem Mietspiegel der Stadt Eschborn, wohingegen Hessen seine Position zwischen den beiden Extremen zu halten versucht.

Auffällig ist, dass Wohnungen mit 100 Quadratmetern und mehr im Vergleich zum Jahr 2011 nur um etwa 20% zugelegt haben. Hier ist erkennbar, dass die Nachfrage eindeutig auf die Preise für Pendlerwohnungen und Single-Haushalte ausschlägt und dadurch größere Wohnungen weniger attraktiv erscheinen.

Die spannende Frage ist nun, ob es sich bei Häusern zur Miete ebenfalls so verhält. Auffällig ist dabei, dass der Mietspiegel für Häuser um die 150 Quadratmeter dem eingeschlagenen Weg der 60 qm Wohnungen folgt und den Preis für Eschborn um ca. 40% erhöht hat. Der Bundesdeutsche Schnitt ist im Vergleich um etwa 20% gestiegen und der Mietspiegel für Hessen orientiert sich in diesem Fall eher am Ergebnis der Bundesrepublik.

Zusammengefasst erhärtet sich also das Bild, das wir zuvor bereits gezeichnet hatten: Die Mietpreise und damit auch der Immobilienwert sind in Eschborn in den vergangenen 10 Jahren um etwa 50% gestiegen. Nach wie vor ist das Interesse der Menschen, an diesem Standort zu wohnen und zu arbeiten, ungebrochen. Ins Extreme gehen die Mietpreise derzeit für besonders kleine Wohneinheiten, wohingegen größere Wohneinheiten nur um etwa 20% im Preis gestiegen sind. Bei Häusern setzt sich der Trend von etwa 40% Wachstum der Mietpreise fort, sodass es Familien ganz offensichtlich verstärkt in ein Haus zieht und nicht mehr in eine Wohnung.